Lei Municipal tem poder de reduzir a extensão de 15 para 5 metros a extensão da faixa não edificável; entre em contato com o Minaspetro para analisar sua situação se não concordar com as exigências da concessionária

Se você é revendedor de rodovia e o seu estabelecimento está em um trecho que agora tem a administração de uma concessionária, o Minaspetro tem algumas orientações importantes que podem auxiliar o revendedor a cumprir as exigências — muitas vezes descabidas — das empresas privadas. 

A Lei Federal nº 13.913/2019 alterou a redação do artigo 4º, inciso III da Lei Federal nº 6.766/1979 flexibilizando o espaço da reserva de área não edificante, permitindo que os municípios, mediante lei específica, reduzam a faixa não edificável dos terrenos às margens das rodovias de 15 metros para até 5 metros. Desde a entrada em vigor da nova redação do mencionado artigo de lei, diversos municípios já regulamentaram essa previsão por meio de lei municipal específica.

Com a tendência de privatizações de estradas por todo o Brasil, muitos empresários têm se deparado com obrigatoriedades de adequação de acessos, exigências de retirada da placa da faixa de domínio, por exemplo, dentre outras questões que as concessionárias costumam comunicar via notificação (é importante deixar claro que faixa de domínio e área não edificante, embora sejam pautas de relacionamento com a concessionária, são assuntos diferentes com regras jurídicas diferentes. Saiba mais aqui.) 

Uma movimentação legislativa interessante realizada ao longo do ano de 2025 foi na cidade de Congonhal, no Sul de Minas, em que a concessionária EPR Sul de Minas, basicamente, notificou todas as atividades comerciais da BR 459, alegando que os empreendimentos estavam dentro da faixa de domínio. 

A via, ressalta-se, se assemelha a uma avenida, cortando o meio da cidade. O Minaspetro realizou reuniões com representantes da empresa, revendedores e contou com o apoio do Deputado Estadual Dr. Paulo (PRD), para negociar as exigências. Uma movimentação interessante que mitigou o problema sobre área edificante foi uma solução legislativa em âbito municipal. 

Com uma articulação realizada pelo setor comercial da cidade, o município de Congonhal editou a Lei 1.476 de março de 2020, que autorizou a redução para 5 metros.

A redução da área não edificante proporciona diversos benefícios diretos para empreendimentos localizados à margem de rodovias, como maior aproveitamento da área do terreno; valorização imobiliária, a redução da área aumenta a área útil edificável do imóvel; regularização de construções já existentes e facilitação do licenciamento, simplificando exigências para aprovação de projetos e obtenção de alvarás junto à Prefeitura. Uma observação importante que pode impactar diversos postos é o que consta no parágrafo 5º da Lei Federal 13.913. “As edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio público dos trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos desde que construídas até a data de promulgação deste parágrafo, ficam dispensadas da observância da exigência prevista no inciso III do caput deste artigo, salvo por ato devidamente fundamentado do poder público municipal ou distrital”. Ou seja, se o posto está usufruindo do espaço que seria para ser não edificante desde antes de 2019, quando foi publicada a Lei, o local está regular. 

A redução da faixa não edificável de 15 metros para até 5 metros amplia a liberdade de uso pelo proprietário, aumenta o potencial econômico dos imóveis marginais às rodovias e favorece a regularização de empreendimentos, desde que respeitadas normas de segurança e demais dispositivos legais aplicáveis. Nesse contexto, e em conformidade com o artigo 4º, inciso III da Lei nº 6.766/1979 (com redação conferida pela Lei nº 13.913/2019), podemos afirmar que a medida constitui instrumento jurídico eficiente para compatibilizar o uso do solo com a dinâmica urbana e econômica de cada município, promovendo segurança jurídica e previsibilidade regulatória.

O Minaspetro reforça que o Departamento Jurídico Cível/Comercial, juntamente com o Departamento Institucional, está à disposição para analisar cada caso e informa que a interlocução junto ao poder público municipal é importante para minimizar os impactos trazidos pelas concessionárias.

Área não edificante X Faixa de domínio 

Quando uma rodovia é construída, o governo (ou a concessionária que administra a estrada) precisa de uma área para garantir a segurança e o funcionamento da via. Essa área é chamada de faixa de domínio, incluindo pistas, acostamentos e uma parte lateral do terreno. Ela pertence ao poder público ou à concessionária, e não pode ser usada por particulares para instalar comércios, estacionar veículos ou erguer construções.

Logo depois da faixa de domínio, vem a chamada área não edificante. Essa faixa já está dentro da propriedade do dono do terreno, mas a lei exige que ela fique livre de construções. É um tipo de “faixa de segurança”, criada para proteger tanto o trânsito quanto o imóvel. 

Em resumo: a faixa de domínio não é do proprietário, e a área não edificante é dele, mas com restrições de uso. Saber onde começa e termina cada uma evita dores de cabeça — como multas, interdições ou até demolição de estruturas construídas de forma irregular às margens da rodovia.

Veja as diferenças: